如何看待 5 月 15 日 A 股市场行情？

今天下午，市场突然传出一个爆炸性传闻，北京正在考虑一项计划，即让全国各地的地方政府购买尚未售出的存量住房，该方案可能会让银行提供贷款。

受此传言影响，今天地产板块大幅度上涨，涨幅榜前七中有六个是地产板块，说明市场相信这个传闻。

收购国内所有存量房源可是一个大事，根据易居研究院最新发布的《2024年1月中国百城库存报告》显示，1月份，百城新建商品住宅库存规模为50255万平方米，就算这些库存住宅平均售价是5000/平，那收购所有住宅的价格也需要2.5万亿，将成为国内拯救楼市最大政策，直接能颠覆国内楼市现状。

01可能性高吗？

看到这个传闻的时候，我的第一想法跟各位一样，这种大规模的救市政策，可能性高吗？真的有效吗？有必要吗？为什么不让楼市价格继续下跌？真的会实施吗？

据我研究，这个传闻可行性很高，最终极有可能这般实施，并且会就在今年开始实施。

先说实施方法，其实很简单，就是由各个地方政府出面，组建一个类似于租赁住房的机构，城投公司注资，市场化运营，把所有的公租房源、廉租房源都打包注入到这个公司，然后再用这些资产去向银行贷款，获取到的贷款资金再拿来购买市场中未出售的新房。

购买了新房之后再用新房去银行抵押贷款，以此实现不用买房——贷款——买房之间的循环。

这种方法可谓是一举多得，对于开发商而言，卖不出去的新房能瞬间全部卖出，解决资金流占用问题，尽管利润少了一些甚至亏本卖出，总比被套死要好；

对于地方政府而言，自己根本没怎么出钱就稳住了楼市，基本上所有动用的资本全都来自银行，出资100亿可能就能支撑起整个地方楼市；

对于银行而言，在政府担保下放出去那么多贷款，正好解决了当下贷款不足的问题，大喜；

对于有房一族的人来说，最怕的就是新房价格跳水，导致二手房市场跟随踩踏，引发价格暴跌，此举能让政府稳住了楼市，守住了手中的资产价格，保住中国过去几十年创造的最大财富。

至于地方政府买过来的房源，全部都可以用于公租房、廉住房或者人才租房，本来毫无收益且卖不出去的房源，还能出租赚一点房租，流通于市场，解决人们的住房问题。

无论从哪个维度来看，这种操作手法的价值都很大。并且值得注意的是，这种传闻并非空穴来风，而是早就有相关政策的引导。

首先，当下楼市最大主题就是——去库存。4月30日，中央政治局召开会议，会议指出：要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，促进房地产高质量发展。

你随便去搜各个地方的楼市政策，都能看到各类去库存的字样，清空库存绝对成为当下最最重要的楼市政策，为了去库存，很多地方已经完全暂停了土拍供应，这个时候如果你所在城市还在进行土拍，那那个地块一定是核心地块，现在都有开发商愿意付费。

在大背景和大政策已经形成去库存氛围之后，由地方和国企入场加速去库存，直接买库存房然后投入市场租赁，就变得合情合理，中途没有任何舆论、政策和资金方面的阻力。

央行去年1月曾推出总额1000亿元租赁住房贷款支持计划，引导工农中建等七家全国性金融机构在2023年底前向重庆、济南、郑州、长春、成都、福州、青岛、天津八个试点城市发放租赁住房购房贷款，以减少存量闲置房、扩大租赁住房供应。

所以这个传闻已经是有背景、有方法、有案例、有价值，可行性极高，真的很有可能落地。

02风险在哪里？

所有政策都有两面性，有利自然有弊，上面我说了这么一大堆优点，为何上面迟迟不开始实施，如此审慎呢？最主要的原因可能是房价还没有跌到位。

假如你是操盘手，你想稳住一个地方的房价，最怕的是什么？

那毫无疑问是踩踏效应太强，你的资金流不够，撑不住这个盘啊，比如你在房价2万一平的时候入场，结果市场抛压太重，跌至1万甚至更低，你又没钱了，怎么办？货全都烂在手中，彻底崩盘。

所以就算是国家队要入场撑楼市的盘，也需要价格跌到合适的位置，抛压不要太严重的时候。因为官方只是希望楼市不要过度下跌，不要猛跌，而不是一点不跌。

写到这里的时候我怎么感觉救楼市的盘跟救股市一样啊，2015年救股市的时候也是等跌到3500点左右之后才开始入场的，所以就算要购买存量房源，也会等新房再跌一跌，至少跌到2018年以前的价格再下手。

当前新房市场还没有跌够，二手房市场已经跌到位了，所以政府已经在出手购买市场流通的二手房。

不知道各位注意到没有，到目前为止，全国已经有超过50个城市开始“以旧换新”购房，简单来说就是由国有平台直接买走你手中的二手房，然后你再买国有平台手中有的房源，实现快速卖出+买入。

这其中最大的亮点是国有平台直接买了你的房源，这比到二手市场去卖房快得多，由国企撑盘，不用到二手房市场踩踏，这其实是国家队已经开始入场支撑二手房的房源了，就相当于你卖房的最低价一定不会低于国企收购价，否则不如卖给国企。

当前制约这种“以旧换新”模式的最大阻力就是新房房源不够多，卖了手中的房源后可选项不多，如果此时这个平台再大力收购了市场中流通的存量新房，那以旧换新的可选项就大了，既加速了新房的去化，又加速了老房的出手，整个地产市场就活过来了。

03未来会如何？

我知道当前很多人的呼声是不要救楼市，就让它跌，给我跌到1000一平，一个不值钱的东西，最好跌到500一平白菜价，让天下人人都能买房。

实际上这是根本不可能的事，这个社会的运行规律就不是为了让你变得更轻松，社会是一个机器，想要这个机器运行得更快，走上世界前列，机器内部的零件就得继续努力，躺平的人多了，别说进步，就连养老都无法实现。而且社会本来就是一个资源竞争的过程，教育资源、医疗资源、社会资源都是有限的，不用一个东西吊起你的欲望，你还怎么卖命工作呢！

所以美国的股市、日本的汇市和中国的楼市，都是三个必须守住的东西。

看住建局最新公布了楼市销量数据，本来2023年已经是连续下滑了，结果进入2024之后更是断崖式下滑，这直接大幅度拖累经济，社融数据都开始下滑，成为GDP的最大拖累项。

可能很多人要说中国的房已经严重饱和，存量房源太高了，根本没有多少人会再买房。

实际上这又是一个误解，中国房源虽多，但大多都是刚需用房，根据泽平宏观数据显示，中国人均住房面积不到40平，与发达国家还有较大差距，目前只能说大多数人都有房，还不能算是大家都住上了好房。这个点各位可以多看看周边的朋友邻居就知道了，你身边大多数人住的房是143平以上还是以下？至少从我的主观感受来看，中国的人均住房面积确实还有很大提升空间，楼市仍能进一步发展。

最后还有人说，中国人的钱都用来买房啦，兜里已经被掏空，没钱买房啦！

实际上这又是一大误解，怎么没钱，把手里现有的刚需房卖了，不就有买改善房的钱了吗？你看最近力推的以旧换新，为什么是以旧换新而不是直接接盘你的房源让你出手？

这不是明摆着不可能让你跑路吗？只能是从小房换大房，背更大的房贷，继续为楼市发光发热，是绝对不可能让你高位离场直接下乡躺平享受的。至于那些政府接盘的刚需房，以后就拿来租赁给年轻人就好了，降低租房成本，也是社会的一大进步。

所以出真金白银救楼市，已经不是一个要不要的问题，而是上面已经开始实施救市，随着时间的推移，救市力度会越来越大，目前是救二手房，估计下半年就会轮到新房市场了。

然后就是救市时间的问题，参考股市的救市，我认为楼市的走势会和2015年股市很像，就是政府第一轮大规模入市之后，楼市短暂反弹后还有一轮下跌，经历两轮下跌之后才能彻底稳住，目前市场还处于第一轮下跌之中，想买房的朋友可以多等等，最快也得明年下半年再出手了。